La baisse des prix a-t-elle frappé tout Paris pareil ?

Depuis le pic de 2022, les prix ont reculé. Mais tous les arrondissements ont-ils corrigé autant — ou le haut de gamme a-t-il mieux résisté ?

Confiance 86 · Élevée · Mis à jour le 29/07/2026 · M04 · Correction par arrondissement

Résultat principal prix médian · 2021-22 → 2024-25

Une correction à deux vitesses

Valeura résisté / a plongé −3,3 % −3,3 % (4ᵉ) vs −13,6 % (19ᵉ) du haut de marché (2021-22) à aujourd’hui, le 4ᵉ n’a cédé que −3,3 %, quand le 19ᵉ a perdu −13,6 % — pour une moyenne parisienne de −10,3 %

Chiffres clés

−3,3 %A le mieux résisté · 4ᵉévolution du prix médian

−13,6 %A le plus baissé · 19ᵉévolution du prix médian

−10,3 %Moyenne Paris2021-22 → 2024-25

10 ptsÉcart de correction4ᵉ vs 19ᵉ

12 714 €Prix 4ᵉmédiane 2024-25

7 963 €Prix 19ᵉmédiane 2024-25

−4,3 %2ᵉ + résistant · 6ᵉévolution

121 014Ventes comparées2021-22 + 2024-25

Réponse courte

La correction post-2022 (−10,3 % en moyenne à Paris) a été très inégale. Le haut de gamme central et ouest a le mieux résisté : le 4ᵉ ne recule que de −3,3 %, suivi des 6ᵉ, 1ᵉʳ, 3ᵉ — le cœur historique et le Triangle d’Or ont fait valeur refuge. À l’inverse, l’est et le nord populaires ont encaissé le plus fort repli : −13,6 % dans le 19ᵉ, avec les 20ᵉ, 18ᵉ, 19ᵉ. Entre les deux, 10 points d’écart. La baisse a donc resserré l’écart en valeur, mais creusé l’écart relatif : les quartiers déjà chers ont mieux tenu.

Évolution du prix médian par arrondissement (2021-22 → 2024-25) le plus résistant en tête · prix médian avant → après en sous-titre

1 4ᵉ arrondissement 13 146 € → 12 714 €/m² −3,3 %

2 6ᵉ arrondissement 15 000 € → 14 350 €/m² −4,3 %

3 1ᵉʳ arrondissement 13 051 € → 12 381 €/m² −5,1 %

4 3ᵉ arrondissement 12 512 € → 11 802 €/m² −5,7 %

5 8ᵉ arrondissement 12 910 € → 12 164 €/m² −5,8 %

6 7ᵉ arrondissement 14 821 € → 13 910 €/m² −6,1 %

7 2ᵉ arrondissement 11 978 € → 11 167 €/m² −6,8 %

8 16ᵉ arrondissement 11 710 € → 10 860 €/m² −7,3 %

9 5ᵉ arrondissement 12 797 € → 11 721 €/m² −8,4 %

10 9ᵉ arrondissement 11 736 € → 10 682 €/m² −9,0 %

Variation du prix médian au m² entre le haut de marché (2021-2022) et la période récente (2024-2025), par arrondissement. DVF (DGFiP). Les plus résistants (baisse la plus faible) en tête.

Explication

① Le fait mesuré

La baisse va de −3,3 % (4ᵉ) à −13,6 % (19ᵉ) — 10 points d’écart, autour d’une moyenne de −10,3 %. Les arrondissements les plus chers ont, en général, le moins baissé.

② L’association

En phase de correction, le haut de gamme joue souvent la valeur refuge : biens rares, acheteurs moins dépendants du crédit, demande internationale. Les arrondissements populaires, plus sensibles aux taux et à la capacité d’emprunt, ajustent davantage leurs prix.

≈ Association observée — pas un lien de cause à effet.

③ Notre lecture

La correction n’a pas rapproché Paris : en relatif, elle a accentué la prime des quartiers chers, qui ont mieux tenu. Pour un acheteur, les meilleures baisses se trouvent à l’est et au nord ; la valeur la plus stable, au centre et à l’ouest.

Méthodologie

Sources

DVF / DGFiP

Moteurs

M04

Variables

prix/m² par ventedate de ventearrondissement

Échantillon20 arrondissements · couverture ventes d’appartements datées

Période · périmètre2021-2022 vs 2024-2025 · Paris intra-muros (20 arr.)

Prix courants (non corrigés de l’inflation : la baisse réelle est plus forte). Les ventes 2024-2025 peuvent être légèrement révisées (enregistrements tardifs DVF).

Fiche méthodologique complète

Nettoyage: pm2 ∈ [2000, 60000] €/m² ; médiane par arrondissement pour 2021-2022 puis 2024-2025 ; variation relative.
Jointure: Vente DVF → arrondissement + période (début/fin) → médiane → variation.
Échantillon initial → final: 121 014 ventes (deux périodes) → 20 arrondissements
Variable principale: Variation du prix médian au m² par arrondissement (haut de marché → récent)
Variables de contrôle: Médiane (robuste), Deux périodes de 2 ans (échantillon large)
Tests de robustesse: Gros volumes par arr. · Médiane · Fenêtres de 2 ans pour lisser

Limites

Prix courants, non corrigés de l’inflation : la baisse en pouvoir d’achat est plus marquée.
La médiane d’arrondissement masque des évolutions différentes selon rues et surfaces.
Effet de composition possible : si les ventes récentes portent sur d’autres biens, la médiane bouge.
Les ventes très récentes peuvent être sous-représentées (délai d’enregistrement DVF).

Ce que ces données ne permettent PAS d’affirmer

Que les taux « ont causé » ces écarts — on décrit une correction inégale, pas son mécanisme exact.
Qu’un arrondissement résistant ne baissera pas ensuite — c’est un constat de période, pas une prévision.
Qu’un bien précis a suivi sa médiane d’arrondissement — la dispersion interne est forte.

FAQ

Quels arrondissements ont le mieux résisté à la baisse ?

Le haut de gamme central et ouest : le 4ᵉ ne recule que de −3,3 %, suivi des 6ᵉ, 1ᵉʳ, 3ᵉ. Le cœur historique a joué la valeur refuge.

Où les prix ont-ils le plus baissé ?

Dans l’est et le nord : −13,6 % dans le 19ᵉ, avec les 20ᵉ, 18ᵉ, 19ᵉ. Ces arrondissements, plus sensibles au crédit, ont davantage ajusté leurs prix.

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