Les rues où le prix au m² varie le plus

Dans quelles rues le prix au m² est-il le plus contrasté d’une vente à l’autre — au point qu’une moyenne ne veut plus dire grand-chose ?

Confiance 92 · Élevée · Mis à jour le 21/07/2026 · M13 · Dispersion par rue

Résultat principal écart P25–P75 / médiane

Rue la plus contrastée — Rue Murillo

ValeurMédiane · volume ±79% 15 000 €/m² médian · 21 ventes 8ᵉ · dispersion mesurée sur les ventes réelles

Chiffres clés

±79 %Rue la plus contrastéeRue Murillo

±24 %Dispersion médiane1 760 rues

±7 %Rue la plus homogèneHameau de Boulainvilliers

56Rues > ±40 %très contrastées

15 000 €Médiane rue de tête21 ventes

12 307 €–24 143 €Fourchette P25–P75 (top)Rue Murillo

146 233Ventes analyséesappartements 2021–2025

98 %Couverture parcellesventes rattachées à une rue

Réponse courte

Sur les rues à volume suffisant (≥ 20 ventes), la dispersion médiane du prix au m² est d’environ ±24 % autour de la médiane. En tête, Rue Murillo (8ᵉ) affiche ±79 % — un même mètre carré s’y vend à des prix très différents selon l’immeuble et le bien. À l’opposé, Hameau de Boulainvilliers est la plus homogène (±7 %). 56 rues dépassent ±40 %.

Sur la carte rues aux prix les plus contrastés

Chaque élément du classement est épinglé sur la carte de Paris, en fond (couleur = prix DVF du quartier).

Top 10 des rues les plus contrastées sur 1 760 rues

1 Rue Murillo 8ᵉ · 15 000 €/m² ±79 %

2 Rue Fabert 7ᵉ · 14 925 €/m² ±66 %

3 Rue Mirabeau 16ᵉ · 7 647 €/m² ±61 %

4 Cité d'Angoulême 11ᵉ · 8 897 €/m² ±60 %

5 Rue Labois-Rouillon 19ᵉ · 6 495 €/m² ±60 %

6 Rue Guynemer 6ᵉ · 25 886 €/m² ±59 %

7 Quai d'Anjou 4ᵉ · 17 174 €/m² ±59 %

8 Avenue de Lowendal 7ᵉ · 13 689 €/m² ±59 %

9 Avenue du Président Wilson 16ᵉ · 16 937 €/m² ±57 %

10 Place des Vosges 4ᵉ · 17 045 €/m² ±54 %

Dispersion = (P75 − P25) / médiane du prix au m². DVF 2021–2025, rues ≥ 20 ventes (quartiles fiables).

Explication

① Le fait mesuré

La rue de tête affiche ±79 % d’écart interquartile : sur une même voie, le prix au m² change fortement d’un bien à l’autre.

② L’association

Les rues très dispersées mêlent souvent des typologies contrastées (petites surfaces vs grands appartements, immeubles rénovés vs anciens, étages et prestations variés) sur un linéaire parfois long.

≈ Association observée — pas un lien de cause à effet.

③ Notre lecture

Là où la dispersion est forte, la médiane ne résume plus le marché : il faut raisonner bien par bien. À l’inverse, une rue homogène rend l’estimation plus prévisible.

Méthodologie

Sources

DVF / DGFiPBANCadastre

Moteurs

M01M13

Variables

pm2 (valeur/surface)P25P75médianerue (BAN)

Échantillon1 760 rues · couverture 98 %

Période · périmètre2021–2025 · Paris intra-muros (20 arr.)

Quartiles calculés sur 20+ ventes réelles par rue. La dispersion reste sensible sur les rues proches du seuil.

Fiche méthodologique complète

Nettoyage: Rues ≥ 20 ventes pour des quartiles fiables ; dispersion = écart interquartile relatif.
Jointure: Ventes DVF → rue (parcelle) ; P25/P75/médiane par rue ; dispersion = (P75−P25)/médiane.
Échantillon initial → final: ventes d’appartements géocodées → 1 760 rues
Variable principale: Dispersion relative du prix au m² par rue (%)
Variables de contrôle: Volume de ventes (seuil élevé)
Tests de robustesse: Seuil N_min = 20 · Écart interquartile (robuste aux extrêmes) · Dispersion relative (comparable entre rues)

Limites

Rues sous 20 ventes exclues : trop peu de points pour des quartiles fiables.
La dispersion mêle des causes (typologie, état, étage) non séparées ici.
Une rue longue traverse parfois des micro-marchés différents, ce qui gonfle la dispersion.
Pas de correction de surface/standing : mesure descriptive.

Ce que ces données ne permettent PAS d’affirmer

Qu’une forte dispersion est un bon ou un mauvais signe — c’est une mesure d’hétérogénéité, pas de qualité.
Que tel bien y vaut la médiane — justement, la médiane y est peu représentative.
Que la dispersion prédit une évolution — c’est une photographie, pas une tendance.

FAQ

Une rue dispersée est-elle risquée ?

Pas au sens du risque financier : cela veut surtout dire que les biens y sont très différents, donc qu’une estimation « à la médiane » y est peu fiable. Il faut comparer bien à bien.

Pourquoi un seuil de 20 ventes ?

Les quartiles (P25, P75) ne sont fiables qu’avec assez de ventes. En dessous, la dispersion mesurée serait du bruit.

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