Le prix au m² selon la distance au métro

Q: Pourquoi l’écart “pur métro” est-il si faible ?

Parce que le réseau parisien est très dense : presque tout Paris est proche d’une station. Une fois l’arrondissement fixé, la distance au métro varie peu et discrimine peu les prix.

Q: Qu’est-ce que la colonne “indice” ?

C’est le prix de la vente rapporté à la médiane de son arrondissement (×100). 110 = 10 % au-dessus de son arrondissement. Cela neutralise l’effet “centre cher”.

À Paris, vit-on plus cher près d’une station de métro — et cet écart tient-il une fois l’arrondissement pris en compte ?

Confiance 94 · Élevée · Mis à jour le 29/07/2026 · M11 · Association prix ↔ proximité

Résultat principal < 100 m vs 600 m et +

Écart brut de prix médian

ValeurProche vs loin +7 % 10 250 € vs 9 547 €/m² 148 705 ventes classées par distance à la station la plus proche

Chiffres clés

+7 %Écart brut < 100 m vs 600 m+prix médian

−3 ptsÉcart contrôlé (arr.)indice / médiane d’arr.

10 250 €Médiane < 100 m15 613 ventes

9 547 €Médiane 600 m et +427 ventes

375Stations prises en comptemétro · RER · tram

148 705Ventes analyséesappartements 2021–2025

101Indice à 300–400 m100 = médiane d’arr.

97 %Ventes géolocaliséesrattachées à un arr.

Réponse courte

Les ventes à moins de 100 m d’une station affichent une médiane de 10 250 €/m², contre 9 547 €/m² à plus de 600 m — un écart brut de +7 %. Mais cet écart reflète surtout la géographie : le centre est à la fois dense en métro et cher. Une fois l’arrondissement pris en compte, l’écart proche↔loin tombe à −3 points d’indice — l’effet « pur métro » est faible.

Prix médian au m² par distance au métro brut · indice = vs médiane d’arr.

1 0–100 m 15 613 ventes · indice 99 10 250 €

2 100–200 m 47 233 ventes · indice 100 10 391 €

3 200–300 m 48 262 ventes · indice 100 10 351 €

4 300–400 m 25 751 ventes · indice 101 10 299 €

5 400–600 m 11 419 ventes · indice 100 10 000 €

6 600 m et + 427 ventes · indice 102 9 547 €

Chaque vente est rattachée à la station la plus proche. « Indice » = médiane du rapport prix/médiane d’arrondissement (100 = niveau de l’arr.). DVF 2021–2025.

Explication

① Le fait mesuré

Le prix médian décroît avec la distance au métro : 10 250 €/m² sous 100 m, 9 547 €/m² au-delà de 600 m (écart brut +7 %).

② L’association

Mais métro et cherté vont de pair dans le centre. À arrondissement égal (colonne « indice »), l’écart proche↔loin n’est plus que de −3 points : l’essentiel de l’écart brut tient à la localisation, pas à la proximité du métro elle-même.

≈ Association observée — pas un lien de cause à effet.

③ Notre lecture

À Paris, le réseau est si dense que « être près du métro » discrimine peu les prix une fois le quartier fixé. La proximité du métro est un standard, pas une prime.

Méthodologie

Sources

DVF / DGFiP (géolocalisé)Île-de-France MobilitésDécoupage Ville de Paris

Moteurs

M11

Variables

pm2 (valeur/surface)lon/lat ventecode postal → arr.distance station la + proche

Échantillon148 705 ventes classées · couverture 97 %

Période · périmètre2021–2025 · Paris intra-muros (20 arr.)

Ventes exhaustives et géolocalisées (148 705). Le contrôle par arrondissement isole en partie l’effet localisation, mais pas le quartier fin.

Fiche méthodologique complète

Nettoyage: pm2 ∈ [2000, 60000] €/m² ; distance à la station la plus proche (375 stations).
Jointure: Vente (lon/lat) → station la plus proche (grille spatiale) ; contrôle par médiane d’arrondissement.
Échantillon initial → final: 148 707 ventes géolocalisées → 148 705 ventes classées
Variable principale: Prix médian au m² par bande de distance
Variables de contrôle: Arrondissement (indice = pm2 / médiane arr.)
Tests de robustesse: Médiane par bande · Indice relatif à l’arr. (contrôle localisation) · 7 bandes de distance

Limites

Distance « à vol d’oiseau » à la station, pas un temps de marche réel (voirie, dénivelé).
Le contrôle se fait par arrondissement, pas au quartier fin : une part de la localisation subsiste.
Aucune correction de type/état/étage : comparaison de médianes descriptive.
Être très près d’une grande station peut cumuler des effets opposés (accessibilité vs nuisances).

Ce que ces données ne permettent PAS d’affirmer

Que le métro « fait » le prix — on observe une association, pas un effet causal.
Qu’acheter près du métro fera plus-value — aucune projection n’est faite.
Que chaque logement proche du métro est plus cher — la médiane masque une forte dispersion.

FAQ

Pourquoi l’écart “pur métro” est-il si faible ?

Parce que le réseau parisien est très dense : presque tout Paris est proche d’une station. Une fois l’arrondissement fixé, la distance au métro varie peu et discrimine peu les prix.

Qu’est-ce que la colonne “indice” ?

C’est le prix de la vente rapporté à la médiane de son arrondissement (×100). 110 = 10 % au-dessus de son arrondissement. Cela neutralise l’effet “centre cher”.

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