Les rues qui se vendent moins cher que leur quartier

Dans quelles rues le prix médian au m² est-il le plus en retrait de celui de leur propre quartier — les « décotes » locales ?

Confiance 88 · Élevée · Mis à jour le 07/08/2026 · M08 · Prime / décote locale

Résultat principal décote vs quartier

Plus forte décote — Rue d'Armenonville

ValeurRue vs quartier −47 % 5 870 €/m² vs 11 000 € médiane de 40 ventes · 17ᵉ · Ternes

Chiffres clés

−47 %Plus forte décoteRue d'Armenonville

32Rues en décote ≤ −20 %vs leur quartier

248Rues en décote ≤ −10 %vs leur quartier

5 870 €Médiane rue de têteRue d'Armenonville

11 000 €Médiane de son quartierTernes

2 768Rues comparées≥ 8 ventes

146 233Ventes analyséesappartements 2021–2025

98 %Couverture parcellesventes rattachées à une rue

Réponse courte

Toutes les rues d’un même quartier ne se valent pas. Certaines se négocient nettement sous la médiane de leur environnement. En tête, Rue d'Armenonville (17ᵉ, Ternes) : −47 % sous son quartier (5 870 €/m² contre 11 000 €). 248 rues affichent une décote d’au moins 10 %, 32 d’au moins 20 %. Ces écarts signalent des micro-marchés en retrait — parfois de vraies opportunités relatives, souvent le reflet de caractéristiques concrètes (bruit, rez-de-chaussée nombreux, cœur d’îlot, exposition, bâti récent).

Sur la carte rues en décote locale

Chaque élément du classement est épinglé sur la carte de Paris, en fond (couleur = prix DVF du quartier).

Top 10 des décotes de rue sur 2 768 rues

1 Rue d'Armenonville 17ᵉ · Ternes −47 %

2 Rue Jules Dupré 15ᵉ · Saint-Lambert −38 %

3 Rue de la Grenade 19ᵉ · Amérique −36 %

4 Rue Gozlin 6ᵉ · Saint-Germain-des-Prés −31 %

5 Rue des Tennis 18ᵉ · Grandes-Carrières −31 %

6 Villa d'Este 13ᵉ · Gare −30 %

7 Rue Angélique Compoint 18ᵉ · Grandes-Carrières −29 %

8 Allée des Hortensias 14ᵉ · Plaisance −29 %

9 Place de Vénétie 13ᵉ · Gare −29 %

10 Boulevard d'Indochine 19ᵉ · Amérique −26 %

Décote = (médiane de la rue − médiane de son quartier) / médiane du quartier, en négatif. DVF 2021–2025, rues ≥ 8 ventes.

Explication

① Le fait mesuré

La rue la plus en retrait se négocie −47 % sous la médiane de son quartier — un micro-marché décroché vers le bas de son environnement.

② L’association

Les fortes décotes se retrouvent souvent sur des rues passantes ou bruyantes, à rez-de-chaussée nombreux, en cœur d’îlot, ou au bâti plus récent / moins prisé que le quartier alentour. La décote reflète des caractéristiques, pas un hasard.

≈ Association observée — pas un lien de cause à effet.

③ Notre lecture

Une décote locale n’est pas mécaniquement une bonne affaire : le prix plus bas peut rémunérer un vrai défaut (bruit, luminosité, étage). C’est une piste à creuser sur place, pas une garantie de valeur. À l’inverse, la médiane masque la dispersion : dans une rue décotée, certains biens s’alignent sur le quartier.

Méthodologie

Sources

DVF / DGFiPBANCadastreQuartiers Ville de Paris

Moteurs

M01M08

Variables

pm2 (valeur/surface)id_parcellerue (BAN)quartier (qu)médiane_quartier

Échantillon2 768 rues · couverture 98 %

Période · périmètre2021–2025 · Paris intra-muros (20 arr.)

Données exhaustives (DVF), 98 % de couverture. La décote d’une rue à faible volume reste sensible à quelques ventes atypiques.

Fiche méthodologique complète

Nettoyage: Rues ≥ 8 ventes ; quartier de rattachement = quartier dominant des bâtiments de la rue ; on retient la queue basse des primes (décotes).
Jointure: Médiane de rue (M01) vs médiane de quartier (quartiers-stats) → prime relative (ici négative).
Échantillon initial → final: 2 768 rues rattachées à un quartier → 2 768 rues
Variable principale: Décote relative rue / quartier (%)
Variables de contrôle: Quartier de rattachement, Volume de ventes
Tests de robustesse: Seuil N_min = 8 · Médiane (robuste) · Quartier dominant de la rue

Limites

Rues sous 8 ventes exclues ; la décote d’une rue courte reste incertaine.
Le quartier de rattachement est le quartier dominant de la rue (une rue peut chevaucher deux quartiers).
La médiane de rue lisse la dispersion : une rue « décotée » contient aussi des ventes au niveau du quartier.
La décote ne dit pas sa cause : bruit, étage, exposition, bâti — non observés ici.

Ce que ces données ne permettent PAS d’affirmer

Qu’une rue décotée est une « bonne affaire » — le prix plus bas peut rémunérer un défaut réel.
Que tous les logements de la rue se vendent avec cette décote — la médiane masque la dispersion.
Que la décote va se combler — aucune projection de prix n’est faite ici.

FAQ

Une rue moins chère que son quartier est-elle une bonne affaire ?

Pas forcément. La décote (Rue d'Armenonville à −47 % en tête) peut rémunérer un défaut réel : bruit, rez-de-chaussée, cœur d’îlot, exposition. C’est une piste à vérifier sur place, pas une garantie.

Comment est calculée la décote ?

On compare la médiane au m² de la rue (≥ 8 ventes DVF, 2021–2025) à celle de son quartier administratif. La décote est l’écart relatif, en pourcentage, quand il est négatif.

Une décote peut-elle se combler avec le temps ?

Cette analyse est un instantané, pas une prévision. Elle situe la rue par rapport à son quartier aujourd’hui, sans anticiper d’évolution — et un écart peut refléter une caractéristique durable.

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