Où le rendement locatif est-il le meilleur à Paris ?

En rapportant le loyer au prix d’achat, quels quartiers offrent le meilleur rendement locatif brut — et le prestige rapporte-t-il vraiment le moins ?

Confiance 85 · Élevée · Mis à jour le 29/07/2026 · M44 · Rendement locatif brut

Résultat principal rendement locatif brut · par quartier

Meilleur rendement — Goutte-d'Or

ValeurGoutte-d'Or / Champs-Elysées 3,67 % 3,67 % vs 2,00 % Goutte-d'Or (18ᵉ) rapporte 3,67 % brut, contre 2,00 % pour Champs-Elysées (8ᵉ) — le prestige rapporte le moins

Chiffres clés

3,67 %Meilleur · Goutte-d'Or18ᵉ arr.

2,00 %Le plus faible · Champs-Elysées8ᵉ arr.

2,80 %Médiane Parisrendement brut

+1,7 ptÉcart maxmeilleur vs plus faible

7 917 €Prix · Goutte-d'Orachat médian/m²

17 018 €Prix · Champs-Elyséesachat médian/m²

80Quartiers comparésadministratifs

2025Loyers de référenceencadrement

Réponse courte

Le loyer parisien est encadré (donc assez homogène : 28,3–24,2 €/m²/mois), mais le prix d’achat, lui, varie du simple au double. Résultat : le rendement locatif brut suit surtout le prix — et il est meilleur là où l’on achète le moins cher. En tête, Goutte-d'Or (18ᵉ) à 3,67 % ; les quartiers abordables du nord-est (Saint-Vincent-de-Paul, La Chapelle, Belleville) dominent. À l’opposé, le prestige rapporte le moins : Champs-Elysées (8ᵉ) à 2,00 %, avec Saint-Thomas-d'Aquin, Saint-Germain-des-Prés, Champs-Elysées. La médiane parisienne est de 2,80 %. ⚠️ Ces chiffres sont bruts : charges, taxe foncière, vacance et gestion en retranchent une bonne partie.

Sur la carte prix DVF par quartier

Chaque élément du classement est épinglé sur la carte de Paris, en fond (couleur = prix DVF du quartier).

Top 10 des quartiers par rendement locatif brut loyer de référence × 12 / prix d’achat médian

1 Goutte-d'Or 18ᵉ · loyer 24,2 €/m² · achat 7 917 € 3,67 %

2 Saint-Vincent-de-Paul 10ᵉ · loyer 25,9 €/m² · achat 9 280 € 3,35 %

3 La Chapelle 18ᵉ · loyer 21 €/m² · achat 7 835 € 3,22 %

4 Belleville 20ᵉ · loyer 24,2 €/m² · achat 9 091 € 3,19 %

5 Maison-Blanche 13ᵉ · loyer 23,7 €/m² · achat 8 983 € 3,17 %

6 Javel 15ᵉ · loyer 25,6 €/m² · achat 9 764 € 3,15 %

7 Pont-de-Flandre 19ᵉ · loyer 21 €/m² · achat 8 148 € 3,09 %

8 Saint-Lambert 15ᵉ · loyer 24,8 €/m² · achat 9 636 € 3,09 %

9 Croulebarbe 13ᵉ · loyer 25,9 €/m² · achat 10 189 € 3,05 %

10 Picpus 12ᵉ · loyer 24,1 €/m² · achat 9 488 € 3,05 %

Rendement brut = loyer de référence (encadrement 2025, €/m²/mois) × 12, rapporté au prix d’achat médian DVF du quartier. Les meilleurs rendements en tête. Brut, hors charges et fiscalité.

Explication

① Le fait mesuré

Le rendement brut va de 2,00 % (Champs-Elysées) à 3,67 % (Goutte-d'Or). Comme le loyer est encadré et homogène, c’est le prix d’achat qui commande : plus il est bas, meilleur est le rendement.

② L’association

Les quartiers populaires et abordables (nord-est) offrent mécaniquement le meilleur rendement locatif ; les quartiers de prestige (centre historique, rive gauche chic, Triangle d’Or), très chers à l’achat mais au loyer plafonné, rapportent le moins en revenus courants.

≈ Association observée — pas un lien de cause à effet.

③ Notre lecture

Rendement et prestige s’opposent : le centre cher se paie en valeur (et en stabilité, voir la correction A053), pas en revenu locatif. L’acheteur-investisseur arbitre entre rendement (nord-est) et valorisation/prestige (centre-ouest). Rappel : ces rendements sont bruts — le net est nettement plus bas, et ceci n’est pas un conseil en investissement.

Méthodologie

Sources

Encadrement des loyers (loyers de référence)DVF / DGFiP

Moteurs

M44

Variables

loyer de référence (€/m²/mois)prix d’achat médian/m²quartier

Échantillon80 quartiers · couverture loyer de référence + prix DVF disponibles

Période · périmètreloyers 2025 · prix 2021–2025 · Paris intra-muros (80 quartiers)

Le rendement est BRUT (avant charges non récupérables, taxe foncière, vacance, gestion, travaux) : le net est typiquement 1 à 1,5 point plus bas. Le loyer de référence encadré peut différer un peu du loyer de marché réel.

Fiche méthodologique complète

Nettoyage: Rendement brut = loyer de référence × 12 / prix d’achat médian du quartier. Loyer de référence médian (toutes typologies).
Jointure: Quartier → loyer de référence (encadrement) + prix médian DVF → rendement brut.
Échantillon initial → final: 80 quartiers → 80 quartiers
Variable principale: Rendement locatif brut par quartier
Variables de contrôle: Loyer encadré (homogène) → l’écart reflète surtout le prix
Tests de robustesse: 80 quartiers · Loyer de référence officiel · Prix médian DVF robuste

Limites

Rendement BRUT : charges, taxe foncière, vacance, gestion et travaux ne sont pas déduits (le net est bien plus bas).
Le loyer de référence (encadrement) est un médian réglementaire, proche mais pas égal au loyer de marché.
Le rendement ignore la plus-value potentielle : le centre cher se valorise autrement (stabilité).
Loyer médian toutes typologies ; les petites surfaces se louent plus cher au m² (rendement studio supérieur).

Ce que ces données ne permettent PAS d’affirmer

Que tel quartier est un « bon investissement » — le Lab ne donne pas de conseil en investissement.
Que le rendement net suit le brut — la fiscalité et les charges changent fortement le classement.
Que le meilleur rendement est le meilleur choix — valorisation, risque locatif et liquidité comptent aussi.

FAQ

Quel quartier offre le meilleur rendement locatif à Paris ?

Goutte-d'Or (18ᵉ), à 3,67 % brut, devant les quartiers abordables du nord-est. À l’inverse, Champs-Elysées (8ᵉ) ferme la marche à 2,00 % : le prestige rapporte le moins en loyer.

Ces rendements sont-ils nets ?

Non, ils sont bruts : avant charges non récupérables, taxe foncière, vacance, gestion et travaux. Le rendement net est typiquement 1 à 1,5 point plus bas. Ceci n’est pas un conseil en investissement.

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