Vous achetez un appartement… ou une rente ?

À Paris, faut-il viser le revenu locatif ou le prestige ? Rendement et standing s’opposent — et l’écart dessine deux stratégies.

Confiance 83 · Élevée · Mis à jour le 30/07/2026 · M44 · Rendement × arbitrage

Résultat principal rendement locatif brut · par arr.

Revenu à l’est, prestige à l’ouest

Valeurrente / prestige 3,11 % 3,11 % (13ᵉ) vs 2,34 % (6ᵉ) le 13ᵉ rapporte 3,11 % brut, le 6ᵉ 2,34 % : deux façons opposées d’acheter à Paris

Chiffres clés

3,11 %Meilleure rente · 13ᵉrendement brut

2,34 %Prestige · 6ᵉrendement le + faible

+0,8 ptÉcart de rendementrente vs prestige

9 167 €Prix · 13ᵉmédiane/m²

14 800 €Prix · 6ᵉmédiane/m²

2,82 %Médiane Parisrendement brut

3,06 %2ᵉ meilleure rente · 15ᵉrendement brut

20Arrondissementscomparés

Réponse courte

Après le vert, l’école ou le métro, voici un arbitrage d’une autre nature : le revenu contre le prestige. Comme le loyer est encadré (homogène) et le prix, lui, très variable, le rendement locatif est meilleur là où l’on achète le moins cher. Les arrondissements abordables (13ᵉ, 15ᵉ, 10ᵉ, 20ᵉ) offrent la meilleure rente — jusqu’à 3,11 % brut dans le 13ᵉ. À l’opposé, le prestige (5ᵉ, 7ᵉ, 6ᵉ) rapporte peu en loyer — 2,34 % dans le 6ᵉ — mais se paie en valeur : ce sont ces quartiers qui ont le mieux résisté à la baisse récente. Acheter un appartement, à Paris, c’est donc choisir entre une rente (à l’est) et un capital de prestige (au centre-ouest). ⚠️ Rendements bruts, hors charges et fiscalité — et ceci n’est pas un conseil en investissement.

Rendement locatif brut par arrondissement loyer de référence × 12 / prix médian · loyer et prix en sous-titre

1 13ᵉ arrondissement loyer 23,8 €/m² · prix 9 167 € 3,11 %

2 15ᵉ arrondissement loyer 25,6 €/m² · prix 10 053 € 3,06 %

3 10ᵉ arrondissement loyer 25,1 €/m² · prix 10 000 € 3,01 %

4 20ᵉ arrondissement loyer 22,1 €/m² · prix 8 860 € 2,99 %

5 18ᵉ arrondissement loyer 23,4 €/m² · prix 9 456 € 2,96 %

6 19ᵉ arrondissement loyer 21,3 €/m² · prix 8 648 € 2,96 %

7 14ᵉ arrondissement loyer 24,6 €/m² · prix 10 000 € 2,95 %

8 16ᵉ arrondissement loyer 27,6 €/m² · prix 11 364 € 2,91 %

9 12ᵉ arrondissement loyer 23,2 €/m² · prix 9 611 € 2,89 %

10 17ᵉ arrondissement loyer 25,3 €/m² · prix 10 747 € 2,83 %

Rendement brut = loyer de référence moyen (encadrement) × 12 / prix d’achat médian DVF, par arrondissement. Les meilleures rentes en tête. Brut, hors charges et fiscalité.

Explication

① Le fait mesuré

Le rendement brut va de 2,34 % (6ᵉ) à 3,11 % (13ᵉ). Comme le loyer varie peu (encadrement) et le prix beaucoup, c’est l’inverse du prix : plus c’est cher, moins ça rapporte en loyer.

② L’association

Deux logiques d’achat se dessinent : à l’est abordable, un investissement de rendement (loyer élevé rapporté au prix) ; au centre-ouest de prestige, un placement de valeur (faible rente, mais rareté, stabilité et résistance à la baisse — voir notre étude sur la correction 2022).

≈ Association observée — pas un lien de cause à effet.

③ Notre lecture

« Un appartement ou une rente » n’est pas un faux dilemme : c’est un choix de stratégie. L’est vous verse un revenu ; le centre-ouest vous préserve un capital. Aucun n’est « meilleur » dans l’absolu — cela dépend de l’objectif. Rappel : rendements bruts, le net est bien plus bas, et le Lab ne donne pas de conseil en investissement.

Méthodologie

Sources

Encadrement des loyersDVF / DGFiP

Moteurs

M44

Variables

loyer de référence moyen/arrprix médian/m²rendement brut

Échantillon20 arrondissements · couverture loyer de référence + prix DVF

Période · périmètreloyers en vigueur · prix 2021–2025 · Paris intra-muros (20 arr.)

Collection éditoriale : met en récit le rendement (A059, plus précis au niveau quartier). Rendement BRUT (avant charges, taxe foncière, vacance, gestion) : le net est 1 à 1,5 point plus bas.

Fiche méthodologique complète

Nettoyage: Rendement brut = loyer de référence moyen des quartiers de l’arr × 12 / prix médian DVF de l’arr.
Jointure: Arrondissement → loyer de référence moyen + prix médian → rendement brut.
Échantillon initial → final: 20 arrondissements → 20 arrondissements
Variable principale: Rendement locatif brut par arrondissement
Variables de contrôle: Loyer encadré (homogène) → l’écart reflète le prix
Tests de robustesse: Loyers de référence officiels · Prix médian DVF · Renvoi à l’étude quartier (A059)

Limites

Rendement BRUT : charges, taxe foncière, vacance et gestion ne sont pas déduits.
Loyer de référence encadré, moyenné par arrondissement : le loyer de marché réel peut différer.
Le rendement ignore la plus-value : le prestige se valorise autrement (stabilité, rareté).
Moyenne par arrondissement : le rendement varie fortement d’un quartier et d’un bien à l’autre.

Ce que ces données ne permettent PAS d’affirmer

Que tel arrondissement est un « bon investissement » — le Lab ne donne pas de conseil.
Que le net suit le brut — fiscalité et charges rebattent les cartes.
Que la rente vaut mieux que le prestige — cela dépend de l’objectif de l’acheteur.

FAQ

Où le rendement locatif est-il le meilleur à Paris ?

Dans les arrondissements abordables : 3,11 % brut dans le 13ᵉ, contre 2,34 % dans le 6ᵉ. Le loyer étant encadré, la rente est meilleure là où l’on achète le moins cher.

Faut-il viser le rendement ou le prestige ?

C’est un arbitrage : l’est offre une rente (revenu), le centre-ouest un capital de prestige (faible rente mais valeur stable, qui a mieux résisté à la baisse). Aucun n’est meilleur en soi. Ceci n’est pas un conseil.

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