🔬 Le Lab a vérifié

Le haussmannien se paie-t-il vraiment plus cher ?

À Paris, l’époque de construction d’un immeuble influence-t-elle son prix au m² — et le bâti haussmannien mérite-t-il sa réputation, une fois l’arrondissement pris en compte ?

Confiance 85 · Élevée · Mis à jour le 22/07/2026 · M16 · Prix ↔ époque de construction

Résultat principal prime d’époque · contrôlée

Prime du haussmannien, à arrondissement égal

Valeurtoutes époques ≈ 0 pt écart max entre époques : +1 pts à arrondissement égal, l’époque de construction ne change quasiment rien au prix — le haussmannien se vend au niveau de son quartier

Chiffres clés

≈ 0 ptPrime haussmannien (contrôlée)vs son arrondissement

+1 ptsÉcart max entre époquesindice contrôlé

+25 %Écart brut (trompeur)Ancien vs Fin XXᵉ

100Indice · haussmannien100 = médiane d’arr.

12 300 €Médiane · Ancienle + cher en brut

9 815 €Médiane · Fin XXᵉle - cher en brut

130 339Ventes rattachéesà une année de constr.

6Époques comparéespériodes

Réponse courte

Idée reçue : le haussmannien se paie plus cher. À arrondissement égal, c’est un mythe. Toutes les époques ressortent à l’indice ~100 : le haussmannien à 100, exactement au niveau de son arrondissement, et l’écart entre l’époque la plus et la moins valorisée n’est que de +1 pts. Les écarts qu’on croit voir sont pourtant réels en brut (de 12 300 €/m² pour le bâti ancien à 9 815 €/m² pour le fin xxᵉ, soit +25 %) — mais ils traduisent où chaque époque se concentre, pas une prime de style. Le bâti ancien, le plus cher en apparence, occupe surtout le cœur historique. À quartier fixé, l’âge de la pierre ne se paie pas.

Prix médian au m² par époque de construction brut · indice = vs médiane d’arr.

1 Avant 1850 1 946 ventes · indice 100 12 300 €/m²

2 Haussmannien (1850–1914) 28 413 ventes · indice 100 10 556 €/m²

3 Entre-deux-guerres (1915–1947) 54 309 ventes · indice 100 10 430 €/m²

4 Reconstruction (1948–1974) 34 098 ventes · indice 100 10 000 €/m²

5 Fin XXᵉ (1975–1999) 9 155 ventes · indice 101 9 815 €/m²

6 Récent (2000 et +) 2 418 ventes · indice 100 10 245 €/m²

Vente réelle DVF → année de construction de la parcelle (tuiles). « Indice » = médiane du rapport prix / médiane d’arrondissement (100 = niveau de l’arr.). DVF 2021–2025.

Explication

① Le fait mesuré

En brut, les prix médians varient fortement selon l’époque (12 300 € → 9 815 €/m², soit +25 %). Mais à arrondissement égal, tous les indices se resserrent autour de 100 (écart max +1 pts). Le haussmannien est à 100.

② L’association

Chaque époque a sa géographie : le bâti ancien et haussmannien domine le cœur cher, les grands ensembles la périphérie plus abordable. C’est cette localisation, pas le style, que capte le prix brut. Neutralisée l’une, l’écart d’époque s’évanouit.

≈ Association observée — pas un lien de cause à effet.

③ Notre lecture

Le « cachet haussmannien » est déjà dans le quartier, pas dans un supplément payé pierre par pierre. À quartier fixé, acheter ancien, haussmannien ou récent revient quasiment au même prix au m². C’est un bon « Le Lab a vérifié ». Côté énergie, ces immeubles ne sont d’ailleurs ni les meilleurs ni les pires (voir l’étude DPE par époque).

Méthodologie

Sources

DVF / DGFiPCadastre / RNB (année de construction)

Moteurs

M16

Variables

pm2 (vente réelle)année de construction (parcelle)arrondissement

Échantillon6 périodes · couverture 49 011 parcelles datées

Période · périmètre2021–2025 · Paris intra-muros (20 arr.)

L’année de construction peut être approchée pour le bâti ancien, et une parcelle peut mêler plusieurs bâtiments d’époques différentes. Les grands écarts entre périodes restent robustes.

Fiche méthodologique complète

Nettoyage: pm2 ∈ [2000, 60000] €/m² ; année = année de construction du bâtiment de la parcelle ; périodes ≥ 100 ventes.
Jointure: Vente DVF (parcelle) → année de construction (tuiles) → période ; contrôle par médiane d’arrondissement.
Échantillon initial → final: 130 339 ventes rattachées à une année → 6 périodes
Variable principale: Prix médian au m² par époque de construction (indice contrôlé arr.)
Variables de contrôle: Arrondissement (indice = pm2 / médiane arr.)
Tests de robustesse: Gros échantillon · Indice relatif à l’arr. · Ventes réelles (pas de prix lissé)

Limites

L’année de construction est parfois estimée pour le bâti ancien (avant cadastre moderne).
Une parcelle peut réunir des bâtiments d’époques différentes : l’attribution est simplifiée.
Contrôle par arrondissement, pas au quartier fin ni à l’étage/état du bien.
L’effet « époque » se mêle à l’effet « standing » et « rénovation », non isolés ici.

Ce que ces données ne permettent PAS d’affirmer

Que l’époque « cause » le prix — style, standing et rénovations y contribuent aussi.
Que tout immeuble d’une époque partage son indice — la dispersion interne est forte.
Qu’un haussmannien est toujours plus cher — cela dépend d’abord de son quartier.

FAQ

Le haussmannien est-il vraiment plus cher au m² ?

À arrondissement égal, non : son indice est de 100 (100 = niveau de l’arr.). Il se vend au prix de son quartier, sans prime de style. Sa réputation tient aux arrondissements chics où il domine.

Pourquoi le bâti ancien semble-t-il plus cher ?

Parce qu’il se concentre dans le cœur historique, déjà cher : 12 300 €/m² en brut pour le bâti ancien. À quartier égal, l’écart avec les autres époques disparaît (indices tous ~100).

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