Les immeubles où le prix change le plus d’un appartement à l’autre

Au sein d’une même adresse, deux logements peuvent-ils vraiment se vendre du simple au triple — et dans quels immeubles l’appartement choisi pèse-t-il le plus ?

Confiance 70 · Moyenne · Mis à jour le 07/08/2026 · M13 · Dispersion par immeuble

Résultat principal écart interne P90 / P10 · même immeuble

Même adresse, prix du simple au multiple

Valeurdu moins au plus cher ×3,92 6 179 € → 24 241 €/m² 38 Rue de la Verrerie (4ᵉ) · sur 17 ventes dans le même immeuble

Chiffres clés

×3,92Plus grand écart interne38 Rue de la Verrerie

6 179 €Vente basse (top)38 Rue de la Verrerie

24 241 €Vente haute (top)38 Rue de la Verrerie

×1,49Immeuble médianécart P90/P10 typique

124Immeubles > ×2écart interne

×3,582ᵉ immeuble37 Rue Censier

1 607Immeubles analysés≥ 12 ventes

31 997Ventes agrégées2021–2025

Réponse courte

On croit qu’une adresse a un prix. En réalité, dans certains immeubles, l’écart entre les appartements est vertigineux. En comparant, pour chaque immeuble à fort volume (≥ 12 ventes), le 9ᵉ décile au 1ᵉʳ décile du prix au m², on trouve des rapports allant jusqu’à ×3,92 : 38 Rue de la Verrerie (4ᵉ) réunit des ventes de 6 179 € à 24 241 €/m². L’immeuble médian, lui, reste autour de ×1,49, et 124 immeubles dépassent ×2. La cause est presque toujours la même : sous un seul toit cohabitent chambres de bonne et grands appartements refaits, rez-de-chaussée sur cour et étages nobles avec vue. À ces adresses, la médiane ne dit rien : le lot précis fait tout le prix.

Sur la carte immeubles aux plus grands écarts internes

Chaque élément du classement est épinglé sur la carte de Paris, en fond (couleur = prix DVF du quartier).

Top 10 des immeubles aux plus grands écarts internes sur 1 607 immeubles

1 38 Rue de la Verrerie 4ᵉ · 6 179 € → 24 241 € · 17 ventes ×3,92

2 37 Rue Censier 5ᵉ · 4 361 € → 15 592 € · 18 ventes ×3,58

3 4 Passage des Abbesses 18ᵉ · 3 590 € → 12 626 € · 13 ventes ×3,52

4 4 Rue Edouard Quénu 5ᵉ · 3 993 € → 13 916 € · 15 ventes ×3,49

5 41 Rue Vital 16ᵉ · 3 902 € → 13 309 € · 12 ventes ×3,41

6 3 Rue Juste Métivier 18ᵉ · 3 574 € → 11 565 € · 17 ventes ×3,24

7 42 Rue des Trois Frères 18ᵉ · 3 268 € → 10 216 € · 12 ventes ×3,13

8 26 Avenue Montaigne 8ᵉ · 11 538 € → 34 887 € · 13 ventes ×3,02

9 7 Cité d'Angoulême 11ᵉ · 3 656 € → 11 048 € · 12 ventes ×3,02

10 DN 54 17ᵉ · 3 449 € → 10 094 € · 12 ventes ×2,93

Écart interne = 9ᵉ décile / 1ᵉʳ décile du prix au m² des ventes d’un même immeuble (parcelle), immeubles ≥ 12 ventes. DVF 2021–2025. Les déciles limitent — sans annuler — le poids des ventes extrêmes.

Explication

① Le fait mesuré

L’écart interne maximal atteint ×3,92 (38 Rue de la Verrerie : 6 179 € → 24 241 €/m²). L’immeuble médian est à ×1,49, et 124 immeubles dépassent ×2.

② L’association

Ces écarts trahissent une hétérogénéité de lots sous une même adresse : chambres de service et studios en étage élevé sans ascenseur d’un côté, grands appartements rénovés, étages nobles ou vues de l’autre. Un même immeuble abrite plusieurs produits très différents.

≈ Association observée — pas un lien de cause à effet.

③ Notre lecture

À l’échelle de l’immeuble, la médiane est un piège : payer « le prix de l’adresse » peut revenir à surpayer un lot modeste ou sous-estimer un beau plateau. La mesure reste sensible aux extrêmes : sur une douzaine de ventes, une chambre de bonne et un duplex suffisent à creuser l’écart. À lire comme un signal d’hétérogénéité, pas comme une note exacte.

Méthodologie

Sources

DVF / DGFiPCadastre (parcelles)BAN / adresses

Moteurs

M01M13

Variables

pm2 (valeur/surface)parcelleP10P90adresse

Échantillon1 607 immeubles · couverture immeubles à fort volume

Période · périmètre2021–2025 · Paris intra-muros (20 arr.)

Sur 12–20 ventes, les déciles restent sensibles aux lots atypiques (chambre de service, plateau). Le classement identifie des immeubles hétérogènes ; l’ampleur exacte de l’écart est indicative.

Fiche méthodologique complète

Nettoyage: Ventes d’appartements par parcelle, pm2 ∈ [2000, 60000] ; immeubles ≥ 12 ventes ; écart interne = P90 / P10.
Jointure: Ventes DVF → parcelle → adresse (cadastre) ; déciles internes par immeuble.
Échantillon initial → final: 1 607 immeubles ≥ 12 ventes → 1 607 immeubles
Variable principale: Rapport P90/P10 du prix au m² au sein d’un immeuble
Variables de contrôle: Seuil de volume, Déciles (moins sensibles que min/max), Comparaison à l’immeuble médian
Tests de robustesse: Déciles robustes · Volume minimal imposé · Lecture en signal, pas en valeur exacte

Limites

Immeubles sous 12 ventes exclus ; les petits immeubles n’apparaissent pas.
Écart interne sensible aux ventes extrêmes (chambre de bonne vs grand appartement) malgré l’usage des déciles.
La cause de l’écart (surface, étage, état, exposition) n’est pas isolée.
Une parcelle peut couvrir plusieurs bâtiments d’une même copropriété.

Ce que ces données ne permettent PAS d’affirmer

Que l’écart mesure une différence d’étage précise — la donnée d’étage n’est pas dans DVF.
Qu’un logement donné vaut le haut ou le bas de la fourchette — cela dépend de ses caractéristiques.
Qu’un fort écart interne est bon ou mauvais — c’est un signe d’hétérogénéité, pas un jugement.

FAQ

Deux appartements du même immeuble peuvent-ils avoir des prix très différents ?

Oui, parfois du simple au multiple : 38 Rue de la Verrerie (4ᵉ) réunit des ventes de 6 179 € à 24 241 €/m² (×3,92). 124 immeubles dépassent un écart interne de ×2.

Pourquoi un tel écart dans un seul immeuble ?

Parce qu’un même immeuble mêle des logements très différents : chambres de bonne et studios sous les toits, grands appartements rénovés, rez-de-chaussée sur cour et étages nobles avec vue. Ce sont des produits distincts à la même adresse.

Peut-on se fier au prix moyen d’une adresse ?

Sur les immeubles très hétérogènes, non : la moyenne (ou la médiane) tombe entre deux réalités. Le prix dépend du lot précis — surface, étage, état, exposition — bien plus que de l’adresse seule.

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